不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルティング技能試験の内容と近年の合格点について

こんにちわ。ティン(@thin7777777)と申します。

この記事をご覧になっている方は、不動産業に携わっている方で、ステップアップを考えている方だと思います。

不動産コンサルティング技能試験に合格し、不動産コンサルティングマスターに登録することにより、社会的信用や信頼性が格段にアップします。資格を有している・有していないとではファーストコンタクトの印象は大きな差があるはずです。

このブログは不動産コンサルティング技能試験に挑戦しようとしている方向けの記事です。

不動産コンサルティングマスターとは?

このブログを読み進めて頂いてる方は、不動産コンサルティングマスターについてご存知だと思いますが、改めて簡単に説明します。

不動産関連のお仕事は、高度化、複雑化してきており、不動産の有効活用や投資などについて、高い専門知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになりました。

相談者の悩みやニーズに的確に応えることのできる専門家として、期待されるのが【不動産コンサルティングマスター】であり、すなわち、試験に合格し、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を有する人たちのことです。

ティン
ティン
まず試験に合格するために勉強して思ったことは、コンサルの範囲は広く専門性の高い知識が必要だと実感しました

不動産コンサルティング技能試験の内容について

試験内容をご覧ください。

(1)択一式試験 (50問、2時間)100点満点
不動産コンサルティングを的確に行うために必要な基礎知識、専門知識及び一般
知識について、四肢択一式試験を実施します。
電卓は使用しません(必要ありません)。
(2)記述式試験 (必修科目4問・選択科目1問の計5問、2時間)100点満点
上記の知識に加えて、総合能力及び応用能力について、記述式試験を実施します。
一部の科目には、計算問題もあり、電卓の使用ができます。
また、語句・数値の記入の他、一部の科目では、知識や考え方を100字程度の簡
潔な文章にまとめて解答する問題もあります。
選択科目の問題は試験会場で選択します。受験申込時の選択指定はありません。

参照元:不動産流通推進センターより ※平成30年の内容です。

参考までに、出題範囲を下記に添付しておきます。

試験科目

内容

実務

○不動産コンサルティングの実務知識 ○不動産コンサルティングに係る適用事例

(下記の「事業」の各項目や、他の試験科目の内容も含む総合的問題)

事業

1.不動産コンサルティング業務の概要等 (不動産コンサルティング制度検討委員会報告書に基づく内容等)

(1)業務の種類、類型 (2)報酬受領の要件(手続要件、内容要件) (3)報酬の考え方・算定方法 (4)業務に関する倫理、コンプライアンス(法定資格士との関係等) 2.不動産コンサルティング技能試験・登録制度 (1)制度の概要、動向

(2)関連法令・業務の動向 (不動産特定共同事業法・不動産投資顧問業登録規程の改正等)

3.不動産コンサルティング業務の基本的な手順や業務項目 (1)初動段階(相談受付、確認事項、業務委託契約の項目、作成の留意点等) (2)調査(物件調査、市場や事業環境の調査・分析等) (3)事業構想の策定(適正用途や規模の判定、事業手法の検討・選定等) (4)資金調達(手法、計画策定の留意点等) (5)概算事業収支計画(収支項目、事業採算の判定、収支改善の手法等) (6)企画提案書(基本的構成、作成上の留意点やチェックポイント等) 4.個別の事業手法や関連業務等に関する事項 (1)賃貸建物建設による土地有効活用(事業受託方式、事業の仕組み、留意点) (2)等価交換事業(契約方法、出資割合・交換比率・床面積配分等の計算等) (3)定期借地権・定期借家(定期借地権の種類、成立要件、前払地代方式等) (4)権利調整(固定資産の交換、貸宅地の整理、物納対策等) (5)テナント計画(物件種別ごとの計画策定のポイント等) (6)賃貸管理(AM・PM業務の概要、物件種別ごとの業務のポイント等) (7)不動産の証券化(基本的な仕組みや法制度、信託の仕組み、関連業務等) (8)不動産投資分析(リスクとリターン、利回りの種類や内容、DCF法の内容等) (9)相続対策提案(切り口やポイント、民法と相続税法の相違点、対策手法、

民事信託やプライベート・カンパニーの活用等) (10)CRE戦略(意義や背景、経営指標ROA・ROE等)

試験科目

内容

経済

1.経済の基本的な仕組み、動向
(1)経済の主体(担い手) (2)国内総生産(GDPの定義、計算ルール、三面等価の原則、経済成長率等) (3)景気の動きとその見方(景気循環の理論、景気の山と谷、各種の景気指標) (4)物価やその動向(物価の決まり方、インフレーション・デフレーション等) (5)消費動向、家計貯蓄率、企業の設備投資の動向、景気との関係等 (6)雇用、賃金(労働需給、失業率、賃金動向、最近の雇用状況の特性等) (7)財政政策(財政の状況、プライマリーバランス、社会保障と税の一体改革等) (8)産業構造の変化や少子高齢化と日本経済(高齢化の状況・要因、国際比較、

財政への影響、 高齢者を取り巻く経済環境等) (9)海外との関係(為替レートの変動要因、円高・円安、輸出入、国際収支 (10)経済の国際化と不動産(マネー経済やグローバリゼーション、経済や不動産

市場の国際連動性)
(11)その他の影響要因(環境保全対策等)
2.不動産の需給動向 (1)土地の需給動向(土地政策、土地需給、地価動向等) (2)事務所・住宅の需給動向(住宅政策、需給動向、建築着工動向等) (3)不動産投資市場の動向(不動産の証券化の経済的意義、J-REITや海外

不動産など内外の不動産投資市場の動向、対外不動産投資の際の留意点、

不動産投資市場の活性化に向けた政策等) 3.経済現況や動向に関する公的資料の理解

・財政経済白書、月例経済報告、日本経済 2017-2018、世界経済の潮流 ・労働経済白書、高齢社会白書、土地白書、地価公示 等

金融

1.金融の基本的な仕組み
(1)金融市場(種類、機能、担い手等) (2)金利(種類、決まり方、債券価格や株価との関係等) (3)国全体の資金の循環(資金循環統計、各主体の状況等) (4)金融政策(日本銀行の機能・役割、新しい量的・質的金融緩和政策等) 2.金融動向
(1)金融制度(政策、背景としての金融自由化)
(2)銀行の貸出動向、貯蓄動向
(3)株価(変動要因、株価指数)
3.金融商品のリスクとリターン
(1)金融商品の特性、貯蓄と投資 (2)金融商品と不動産(リスクプレミアム、投資選好) (3)信用格付(機能、利用時の留意点、公的規制) (4)金融商品の利用者保護(投資の原則、販売・勧誘ルール、金融商品取引法)

試験科目

内容

税制

1.不動産税務の基本 (1)個人の所得税(所得の種類、不動産売買・賃貸の税務、損益通算等) (2)不動産の取引・保有に関連する税制

・登録免許税、印紙税、不動産取得税、消費税

・住民税、事業税、事業所税、固定資産税(償却資産に係るものを含む)等 (3)法人税(計算の基本、損益の計上時期、繰越欠損金) (4)株式の売却・贈与時の税務 (5)非居住者が売主・貸主となる不動産取引での買主・借主の源泉徴収義務等 2.住宅に関する税務

(1)住宅ローン控除
(2)長期譲渡所得の軽減税率 (3)居住用財産の買換え特例、譲渡損失の損益通算等 3.不動産の有効活用に関する税務 (1)固定資産の交換の特例(適用要件、交換差金) (2)特定の事業用資産の買換え特例、中高層耐火共同住宅建設の買換え特例 4.不動産や事業の承継の税務 (1)相続税・贈与税の基本(両者の関係、財産評価方法、計算の基本、物納) (2)相続時精算課税制度、贈与に関する優遇税制(住宅取得等資金、配偶者) (3)不動産を中心とした相続対策提案(小規模宅地等の評価減、資産組換え他) 5.借地権の税務(設定・保有・譲渡・返還時の課税関係、定期借地権) 6.不動産証券化の税務(J-REITや匿名組合方式等の税務)、信託の税務 7.税制に係る適用事例

建築

1.事業提案の準備 (1)事前調査(計画条件の把握、立地条件の確認:敷地、地盤、道路等) (2)事業費用の内容と算定
2.事業構築
(1)建築計画(配置計画、平面計画、建築ボリューム、デザイン等) (2)構造、設備、建築材料等(各工法・建築材料等の概要・特性、構造計算等) (3)建築確認申請(手続の流れ、時期) 3.施工、工事管理(工事請負契約、工事の流れ、施工の5大管理) 4.建物維持管理 (1)維持管理、建物の修繕(日常点検・法定点検、修繕・改修方法等) (2)建築面からみた賃貸不動産の入居率アップ・空室対策 5.既存建物の活用(リノベーションやコンバージョンのチェックポイント等) 6.最近の特徴的なテーマ
(1)環境保全・省エネ対応(工法・設備、改修等) (2)建物や設備の法適合性チェック、安全性確保(耐震診断・耐震改修、防災等) (3)建物状況調査(宅建業法)、インスペクション

試験科目

内容

法律

<A.不動産に関する公法> 1.土地利用や建築に関する規制法

・都市計画法、建築基準法、都市再開発法、土地区画整理法 他 2.最近の新設・改正法令

・空き家等対策推進法 ・低炭素法、都市再生特別措置法、耐震改修促進法 ・災害対策基本法、大規模災害復興法、津波防災地域法 ・都市緑地法等の一部を改正する法律 他

<B.不動産に関する私法、判例等(民法、商法、消費者契約法 他)> 1.成年後見制度(行為能力、制度の概要、任意後見制度等) 2.代理(意義、要件・効果、無権代理・表見代理等)、

その他、第三者による財産管理等の制度の全般 3.所有権、共有、占有権(内容・効力、共有における法律関係) 4.抵当権、地上権、地役権(効力、根抵当権、賃借権との関係) 5.各種の契約行為
(1)契約の履行、弁済、債務不履行による責任、契約解除 (2)契約類型:売買、贈与、請負、委任、組合 (3)瑕疵担保責任、損害賠償請求権 6.借地借家(民法・借地借家法、大規模災害被災地借地借家特別措置法 他) (1)借地権の譲渡・転貸、家賃増減請求、更新拒絶等 (2)原状回復義務や国土交通省ガイドライン

(3)定期借地権、定期借家
7.不法行為
(1)意義、要件・効果、 (2)特殊な不法行為(使用者責任、工作物責任等)
8.相続・遺言 (1)相続(相続人の範囲と順位、相続分、相続の承認・放棄、遺留分) (2)遺言(遺贈、遺言の方式、遺言の撤回、遺言執行) 9.その他の不動産に関する私法等

・不動産登記法、建物区分所有法、信託法、民事執行法、会社法 他

不動産コンサルティング技能試験の出題範囲の広さを伝えたくて全てを書きました。

ざっくり説明すると

試験は択一式と記述式があります。

択一式試験の科目は事業・経済・金融・税制・建築・法律の6科目です。

記述式試験は必須科目と選択科目があります。

必須科目は実務・事業・経済の3科目。

選択科目は金融・税制・建築・法律の中から1つ選択します。試験当日に試験問題を確認して、1番自信がある科目を選択できますよ。

ティン
ティン
私は選択科目は法律を選びましたね!

試験内容を見るとご理解いただけると思いますが、合格すれば、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を持っている人だということがわかりますよね。

ちなみに、不動産コンサルティング技能試験に合格後、不動産コンサルティングマスターに登録するには、実務経験5年以上という条件がありますので注意してください。

不動産コンサルティング技能試験の合格点について

合格点は毎年変わります。近年の合格点は以下の通りです。

平成29年度 115点以上
平成28年度 110点以上
平成27年度 115点以上
平成26年度 105点以上

近年の平均合格点は111点。200点満点の試験ですので、約6割の120点を取れば合格できるはずです。しかし、毎年合格点は変動していますので、130点なら安心できるかと個人的に思います。

参照元:不動産流通推進センターのHP

終わりに

不動産のコンサルティングは、資格を有していないくても不動産コンサルタントとして仕事をすることもできますし、名乗ることもできます。

しかし、相談者からすると、資格を有している人と有していない人がいたら、どちらを選ぶでしょうか。

不動産業界は、騙されないかな?詐欺に合わないかな?などのマイナスなイメージを持っている一般の方が多いです。

ですから、その不安を取り除く手段として、不動産コンサルティングマスターの資格が大いに役立つと思います。不動産コンサルティングマスターなら、資格の説明をすれば信用を勝ち取ることができるはずです。

不動産コンサルティングマスターは、不動産のプロとして活躍できる資格だと信じています。

私は平成29年度の試験に合格し、現在登録手続き中です。これからも勉強に励み、実務をこなし力を付けていきます。

最後までお付き合いくださり、ありがとうございました。