不動産営業マン

差押えされている土地の売買契約の流れ・手続き【債権者:市町村】

こんにちわ。現役不動産営業マンのティン(@thin7777777)と申します。

差押えされている土地(不動産)の売却をしたいけど悩んでいる方

差押されている土地の購入を検討している方向けの記事です。

今回、ある土地に市町村名義の差押えの権利が設定されている土地の売買のお手伝いをさせていただきました。結果、市町村が差押えを外す条件を確認することができました。

買主がお金を借りる予定の銀行にもその旨を伝えて、本申込を受け付けてくれることになりました。

差押の権利が設定されている土地の売買については、特に購入者側のハードルが高いと思いますので、必ず不動産会社を通して購入することを強く言いたいです。

購入したい土地に差押えの権利が設定されているけど、本当に大丈夫か

この記事では差押えの権利が設定されている土地(不動産)の売却・購入・権利の抹消の流れについて説明します。

差押の権利者(市町村)に対して相談

土地の所有者は、まず

この土地を売却したいけど、どうすれば差押えの権利を消してくれますか?と相談してください。

今回、私がお手伝いした土地は、市町村から差押えされていましたので、まずは所有者さん1人で市町村役場の税務課に相談にいってもらいました。事情を話すと、〇〇〇万円を支払ってくれれば、差押えの権利は消しますよ!と回答があったそうです。

ちなみに、売主さんが市町村役場に支払わなければならない金額は、売買予定金額を超えていました。しかし、役場としては少しでお金を回収したいので、総額の一部〇〇〇万円を払っていただければこの土地の差押の権利を消してもいいと判断したと思います。※個人的な意見です。市町村役場が言ったわけではなりません。

ティン
ティン
ちなみに、市町村に差押を抹消する条件を書面でほしい!と伝えたところ、それはできません。と回答があったそうです。後日、私から税務課の担当に連絡を入れ、書面でほしい理由を説明しましたが、回答は変わりませんでした。

ひとまず、差押の債権者である市町村からは、前向きな回答が得られたので次に進むことにしました。

繰り返しになりますが、差押されている不動産の所有者は、まず債権者に相談に行ってください。

借り入れを予定している購入予定者は金融機関に相談

差押の権利が設定されている不動産の購入を検討している方で、お金を借りる予定の方は事前に金融機関に相談してください。

今回の購入予定者は、銀行から売買代金を借りる予定でしたので、銀行に相談に行ってもらいました。その後に、私も銀行へご挨拶しながら相談にいきました。

銀行側の主張としては、差押されている理由・支払わなければならないお金の明細が分かる書類を提出してほしい!今回の売買代金で、差押を消すために必要な金額を返済することができ、差押を消すことができるのかを知りたい。そうじゃないと、本審査の受付はできないと言われました。

今回、市町村役場は〇〇〇万円支払てくれれば、差押の権利を消しますよ!と言ってくれてはいますが、書面で出すのは無理です!と言われていたので、その旨を銀行担当に伝えました。

銀行側は本部に確認すると、特約条項に売主の責任で抹消する旨を記載してほしい!それで、銀行融資の本申込を受け付けると回答がありました。

個人的には銀行側がかなり譲歩してくれたと感じています。これだけ譲歩してくれたのは、リスクはあるけども、差押の権利者が市町村役場ということと、営業としてお金を貸さなければならいノルマなどがあるからでしょう。

差押されている土地の売買するための解決案

今回の契約をするために、市町村役場の意見と銀行の意見をまとめて2つの解決案を出しました。※市町村役場の税務課は、〇〇〇万円を支払っていただいたら、当日、または翌営業日に法務局に行き抹消手続きをおこなうと確認しています。

①市町村役場に納める〇〇〇万円相当の手付金を預かり、買主の銀行融資の本審査の承認が下りたら、手付金で〇〇〇万円を支払い差押を抹消手続きをおこなう。抹消の確認が出来たら、残代金の支払いと名義変更をおこなう。

②契約締結後、銀行融資の本審査の承認がおりたら、名義変更と残代金の支払いをおこなう。土地所有者は、残代金の一部で〇〇〇万円を支払い、支払ったことを確認出来たら司法書士が法務局へ名義変更手続きをおこうなう。差押抹消には1週間から10日掛かるので、抹消が確認出来たら、銀行側の抵当権設定をおこなう。

①については、買主が〇〇〇万円の手付金を準備できるかが重要です。準備できなければ必然的に②の方法を選択することになります。

②については、銀行側の抵当権設定が融資後になるので、本部の承諾が必要です。この案についてはかなりハードルが高いと思われます。

 

進展があり次第、追加しますので、今しばらくお待ちください。